Mối tương quan giữa thị trường bất động sản Việt Nam nhìn từ thị trường Trung Quốc
1. Tác động từ khủng hoảng bất động sản Trung Quốc
Trung Quốc hiện đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài, với các tập đoàn lớn như Evergrande và Country Garden gặp khó khăn về nợ, dẫn đến lượng nhà tồn kho cao và niềm tin thị trường suy giảm. Theo dự báo từ Goldman Sachs , thị trường bất động sản Trung Quốc có thể chỉ bắt đầu phục hồi từ nửa cuối năm 2025, với giá nhà ổn định vào cuối năm và tăng trưởng nhẹ 2% vào năm 2026. Điều này phản ánh sự chậm trễ trong việc giải quyết lượng nhà chưa bán được và nhu cầu yếu.
Tại Việt Nam, khủng hoảng này ảnh hưởng gián tiếp qua tâm lý nhà đầu tư. Các doanh nghiệp Việt Nam có liên kết với vốn Trung Quốc, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và thương mại, có thể đối mặt với sự thận trọng hơn từ phía đối tác. Tuy nhiên, điều này cũng mở ra cơ hội khi các nhà đầu tư Trung Quốc tìm cách đa dạng hóa danh mục đầu tư sang các thị trường láng giềng như Việt Nam để giảm rủi ro trong nước.
2. Dòng vốn FDI và sự dịch chuyển từ Trung Quốc
Trung Quốc là một trong những nhà đầu tư FDI lớn vào Việt Nam, đặc biệt trong bất động sản công nghiệp và thương mại. Năm 2023, vốn FDI vào bất động sản Việt Nam đạt gần 4,67 tỷ USD, và xu hướng này tiếp tục tăng mạnh trong năm 2024, với mức tăng 89,1% trong 11 tháng, đạt khoảng 5,63 tỷ USD. Khi thị trường bất động sản Trung Quốc gặp khó khăn, các doanh nghiệp nước này có xu hướng chuyển hướng đầu tư sang Việt Nam, tận dụng lợi thế về chi phí thấp, vị trí địa lý chiến lược và chính sách thu hút đầu tư.
Ngược lại, Trung Quốc cũng đang cố gắng thu hút FDI để vực dậy thị trường nội địa thông qua các chính sách nới lỏng. Tuy nhiên, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu theo chiến lược "China+1" đã khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn hơn, đặc biệt trong phân khúc bất động sản công nghiệp. Điều này tạo ra mối tương quan hai chiều: Trung Quốc mất dần sức hút FDI trong khi Việt Nam hưởng lợi từ dòng vốn này.
3. Chính sách điều hành và quản lý nhà nước
Cả hai quốc gia đều áp dụng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản để tránh bong bóng và quản lý nợ xấu. Tại Trung Quốc, chính quyền đã tung ra các gói kích thích "lịch sử" vào năm 2024, như yêu cầu chính quyền địa phương mua lại nhà tồn kho, cùng với việc giảm lãi suất cơ bản để thúc đẩy thanh khoản. Tại Việt Nam, các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024) cũng nhằm minh bạch hóa thị trường và tháo gỡ nút thắt pháp lý
Điểm tương đồng là cả hai nước đều sử dụng đầu tư công và chính sách tiền tệ để hỗ trợ thị trường. Ví dụ, Việt Nam đặt mục tiêu giải ngân gần 800.000 tỷ đồng vốn đầu tư công trong năm 2025 trong khi Trung Quốc dự kiến chi thêm 8.000 tỷ nhân dân tệ (1.120 tỷ USD) để giảm tồn kho bất động sản. Tuy nhiên, Việt Nam có lợi thế là thị trường đang ở giai đoạn phục hồi, trong khi Trung Quốc vẫn đang tìm cách thoát khỏi đáy khủng hoảng.
4. Nhu cầu di cư, đầu tư cá nhân và bất động sản thương mại
Tại Trung Quốc, chính sách hạn chế sở hữu nhà trong nước đã đẩy một bộ phận nhà đầu tư cá nhân tìm kiếm cơ hội tại Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam. Các khu vực như Quảng Ninh, Đà Nẵng và TP.HCM đã ghi nhận sự hiện diện của nhà đầu tư Trung Quốc trong các dự án nghỉ dưỡng và thương mại . Ngược lại, nhu cầu nhà ở thực tại Việt Nam, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội, đang tăng cao do đô thị hóa và dân số trẻ
Mối tương quan ở đây là sự bổ sung lẫn nhau: Trung Quốc xuất khẩu vốn cá nhân ra ngoài, trong khi Việt Nam đáp ứng nhu cầu nội địa và thu hút dòng vốn này. Điều này đặc biệt rõ nét trong các khu công nghiệp, nơi cả hai nước đều định hướng phát triển để hỗ trợ sản xuất và thương mại.
5. Bất động sản công nghiệp và xu hướng "China+1"
Cả Trung Quốc và Việt Nam đều tập trung vào bất động sản công nghiệp để thu hút FDI. Tuy nhiên, khi các công ty toàn cầu như Samsung, LG và Foxconn dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc, Việt Nam đã trở thành điểm đến chính, với giá thuê đất công nghiệp tăng 4-8% ở phía Bắc và 3-7% ở phía Nam trong 3 năm tới . Trong khi đó, Trung Quốc đang mất dần lợi thế trong phân khúc này do chi phí tăng và bất ổn kinh tế.
Điểm chung về dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng
Dựa trên các yếu tố chính (vốn FDI, đầu tư công, nguồn vốn rẻ, lãi suất tốt, nhu cầu người dân), cả hai thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam đều cho thấy những dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng tiềm năng, dù ở các giai đoạn khác nhau:
- Vốn FDI
- Trung Quốc: Dòng vốn FDI vào bất động sản giảm do khủng hoảng nội địa, nhưng chính phủ đang khuyến khích đầu tư nước ngoài để ổn định thị trường
- Việt Nam: FDI vào bất động sản tăng mạnh, đặc biệt trong phân khúc công nghiệp, nhờ chiến lược "China+1" và chính sách ưu đãi.
- Điểm chung: Cả hai đều phụ thuộc vào FDI để thúc đẩy thanh khoản và phát triển dự án, dù Việt Nam đang ở vị thế thuận lợi hơn.
- Đầu tư công
- Trung Quốc: Chính phủ chi tiêu lớn để mua lại nhà tồn kho và kích thích cơ sở hạ tầng, tạo động lực cho thị trường từ cuối 2025.
- Việt Nam: Đầu tư công kỷ lục (878.316 tỷ đồng trong 2025) vào hạ tầng giao thông và đô thị hóa là động lực chính cho bất động sản .
- Điểm chung: Đầu tư công là công cụ then chốt để cải thiện nguồn cung và kích cầu bất động sản ở cả hai nước.
- Nguồn vốn rẻ và lãi suất tốt
- Trung Quốc: Lãi suất cơ bản giảm (từ 2,85% xuống 2,75% vào 2024) để hỗ trợ người mua nhà và doanh nghiệp
- Việt Nam: Lãi suất vay mua nhà giảm từ 10-12% (2023) xuống 8-10% (2024), với các gói ưu đãi 5-8%/năm
- Điểm chung: Chính sách tiền tệ nới lỏng và lãi suất thấp là yếu tố quan trọng để tăng thanh khoản và kích thích giao dịch bất động sản.
- Nhu cầu người dân ngày càng cao
- Trung Quốc: Nhu cầu nhà ở chất lượng tăng nhờ đô thị hóa, nhưng bị kìm hãm bởi tồn kho và niềm tin thấp
- Việt Nam: Nhu cầu nhà ở thực (đặc biệt nhà ở xã hội) tăng mạnh do dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa
- Điểm chung: Nhu cầu nhà ở là động lực dài hạn, dù Trung Quốc cần thời gian để giải quyết tồn kho, còn Việt Nam đang tận dụng được xu hướng này.
Kết luận
Thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam có mối tương quan chặt chẽ thông qua dòng vốn FDI, chính sách điều hành và xu hướng dịch chuyển đầu tư. Điểm chung trong dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng nằm ở sự phụ thuộc vào các yếu tố như vốn FDI, đầu tư công, nguồn vốn rẻ, lãi suất tốt và nhu cầu người dân. Tuy nhiên, Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng mới, được hỗ trợ bởi sự ổn định kinh tế và chính sách pháp lý cải thiện, trong khi Trung Quốc vẫn đang chật vật thoát khỏi khủng hoảng và cần thời gian dài hơn để phục hồi (dự kiến cuối 2025). Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm quản lý rủi ro từ Trung Quốc, đồng thời tận dụng cơ hội từ sự dịch chuyển vốn và sản xuất để thúc đẩy thị trường bất động sản bền vững trong năm 2025 và xa hơn.
