Tỷ suất lợi nhuận cho thuê Airbnb tại Đà Nẵng: con số thật là bao nhiêu?

Nhiều người hỏi mình một câu rất thẳng: bỏ vài tỷ mua bất động sản ở Đà Nẵng để cho thuê Airbnb, mỗi năm thu về bao nhiêu phần trăm? Câu trả lời ngắn gọn là Đà Nẵng đang dẫn đầu cả nước về tỷ suất cho thuê, nhưng con số đẹp trên quảng cáo và con số thật sau chi phí là hai chuyện khác nhau.

Bài này mình mổ xẻ tỷ suất cho thuê Airbnb Đà Nẵng bằng số liệu thị trường mới nhất, cả phần hấp dẫn lẫn phần ít ai nói tới — để anh chị tính bằng đầu chứ không bằng cảm xúc.

Đà Nẵng dẫn đầu tỷ suất cho thuê, vì sao?

Động lực số một là du lịch. Lượng khách và công suất phòng tăng mạnh kéo theo nhu cầu lưu trú ngắn ngày:

• Năm 2025, Đà Nẵng đón khoảng 17,3 triệu lượt khách, tăng 59% so với 2024; mục tiêu 19 triệu lượt năm 2026.
• Riêng 4 tháng đầu 2026, các cơ sở lưu trú phục vụ gần 6 triệu lượt, tăng hơn 19% cùng kỳ; doanh thu lưu trú – ăn uống vượt 20.000 tỷ đồng.
• Công suất phòng khách sạn lớn quý 1/2026 đạt trên 90% ngày thường, 95–97% cuối tuần.
• Đường bay thẳng mới từ Bali, Manila và khôi phục bay Nga trong 2026 tiếp thêm khách quốc tế.

Nhờ nền khách thuê dồi dào, Đà Nẵng hiện được ghi nhận tỷ suất cho thuê dạng Airbnb khoảng 8–12%/năm, cao gần gấp 2–3 lần TP.HCM (4–6%) hay Hà Nội (3,5–5,5%). GRDP thành phố năm 2025 đạt 9,18%, cao nhất giai đoạn 2021–2025.

Bốn động lực đẩy dòng tiền cho thuê

• Lễ hội Pháo hoa Quốc tế (DIFF): mùa 2025 hút 1,88 triệu lượt khách, doanh thu khoảng 5.600 tỷ đồng. Vào mùa DIFF, các căn ven sông Hàn có thể đẩy giá thuê đêm cao hơn 40–60% so với ngày thường.
• Hạ tầng và metro: quy hoạch 16 tuyến đường sắt đô thị (204,7 km) đến năm 2045; tuyến Đà Nẵng – Hội An dự kiến khởi công 2027, hoàn thành 2030. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy bất động sản gần ga metro thường tăng 15–30% từ lúc công bố đến khi khởi công.
• Khu Thương mại Tự do 1.881 ha (lập tháng 6/2025): kéo theo làn sóng doanh nghiệp và chuyên gia nước ngoài, nhóm này thuê căn hộ cao cấp 25–40 triệu/tháng — tệp khách ổn định, dài hạn.
• Siêu dự án định hình trung tâm như tháp Da Nang Downtown cao 408m, nâng giá trị khu lõi thành phố.

Tỷ suất "thật": gross 8–12% nhưng ròng bao nhiêu?

Đây là phần mình muốn anh chị đọc kỹ. Con số 8–12% là tỷ suất gộp (gross) — doanh thu thuê chia cho giá trị căn, chưa trừ chi phí. Tính cho đúng phải nhìn dòng tiền ròng.

• Chi phí vận hành Airbnb không nhỏ: phí quản lý hoặc uỷ thác 15–25% doanh thu, phí nền tảng, dọn dẹp, điện nước, internet, hao mòn nội thất.
• Công suất quyết định lời lỗ: điểm hòa vốn của mô hình Airbnb thường quanh 65%; mùa cao điểm căn studio có thể đạt trên 90%, nhưng mùa thấp điểm sụt mạnh.
• Sau khi trừ hết, tỷ suất ròng thực tế thường về khoảng 5–8%/năm với căn vận hành tốt — vẫn hấp dẫn, nhưng không phải 12%.
• Căn hoàn thiện đẹp, nội thất tốt cho thuê cao hơn 15–25% so với căn bàn giao thô; vị trí và tầm view quyết định giá đêm.

Mua loại hình nào để cho thuê hợp pháp và hiệu quả?

Câu hỏi quan trọng không kém lợi nhuận: căn của anh chị có được phép cho thuê ngắn ngày hay không?

• Ưu tiên loại hình thiết kế cho lưu trú: căn hộ dịch vụ, condotel, dự án có chức năng lưu trú du lịch, hoặc biệt thự – nhà phố. Những sản phẩm này khai thác Airbnb thuận lợi và rõ ràng về pháp lý.
• Chọn vị trí có cầu thuê thật: ven sông Hàn, ven biển Mỹ Khê – Non Nước, gần trung tâm và điểm bắn pháo hoa.
• Tính cả tệp khách dài hạn: chuyên gia Khu Thương mại Tự do thuê 25–40 triệu/tháng giúp lấp những mùa thấp điểm của Airbnb.

Vài lưu ý trước khi xuống tiền

Không có kênh nào chỉ toàn màu hồng. Mấy điểm cần cân nhắc:

• Pháp lý còn vùng xám với căn hộ chung cư: Luật Nhà ở (hiệu lực 2024) nghiêm cấm dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; một số địa phương như TP.HCM đã siết cho thuê ngắn ngày, Bộ Xây dựng đang rà soát. Nếu nhắm Airbnb, hãy chọn loại hình được phép lưu trú thay vì căn hộ ở thuần.
• Cạnh tranh và sóng FOMO: nguồn cung căn cho thuê tăng nhanh, vào theo đám đông dễ mua hớ và bị ép giá thuê.
• Vận hành là một nghề: lời hay lỗ phụ thuộc đơn vị quản lý, chất lượng phục vụ và đánh giá trên nền tảng.
• Đừng tin một con số lợi nhuận cố định ai đó hứa; hãy tự tính theo công suất và chi phí thực tế của đúng căn mình mua.

Vậy có nên đầu tư cho thuê ở Đà Nẵng?

Đà Nẵng vẫn là thị trường cho thuê sáng nhất Việt Nam lúc này, với dòng khách du lịch và chuyên gia tăng đều. Nhưng để dòng tiền chạy thật, anh chị cần chọn đúng loại hình được phép khai thác, đúng vị trí có cầu thuê, và tính trên con số ròng chứ không phải con số quảng cáo.

Anh chị muốn xem những căn và dự án ở Đà Nẵng được phép cho thuê ngắn ngày, kèm bài toán dòng tiền cụ thể theo từng căn, cứ liên hệ. Viet Lee – FIRHOUSE, 0918 577 454 — rất hân hạnh được đồng hành cùng anh chị tìm hiểu và lựa chọn.