Chủ căn hộ cho thuê cần lưu ý gì năm 2026: thuế ngưỡng 1 tỷ, hợp đồng, tăng giá, chấm dứt thuê
Đầu năm 2026, thuế cho thuê nhà đổi luật. Thuế khoán của hộ kinh doanh bị bỏ từ 1/1/2026, người cho thuê căn hộ phải tự thông báo doanh thu với cơ quan thuế. Ngưỡng miễn thuế ban đầu là 500 triệu đồng một năm, sau đó Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng lên 1 tỷ đồng và cho áp dụng từ đầu năm. Nhiều bài trên mạng vẫn ghi con số cũ (100 triệu, 500 triệu), nên không ít chủ nhà đang hiểu sai.
Thuế chỉ là một phần. Chủ căn hộ còn dính đến hợp đồng, tiền cọc, chuyện tăng giá, chuyện khách trả chậm, nội quy chung cư và khách nước ngoài. Bài này gom lại những điều chủ nhà nên rà trước khi năm 2026 khép lại. Mốc gần nhất là 31/1/2027, hạn thông báo doanh thu cả năm.
Năm điều cần nhớ (cập nhật 13/11/2026)
- Thuế: doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp GTGT và TNCN, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu. Hạn gần nhất 31/1/2027.
- Hợp đồng: phải lập thành văn bản; công chứng không bắt buộc với hợp đồng thuê nhà ở.
- Giữa hạn thuê: chủ nhà không được tự lấy lại nhà hay tự tăng giá. Luật chỉ cho đơn phương chấm dứt trong các trường hợp liệt kê ở Điều 172 Luật Nhà ở 2023.
- Chung cư: người thuê phải tuân thủ nội quy tòa nhà; phí quản lý, thẻ xe, thú cưng cần ghi vào hợp đồng.
- Khách nước ngoài: phải khai báo tạm trú, làm ngay khi khách đến.
1. Thuế cho thuê căn hộ 2026: không còn thuế khoán, ngưỡng 1 tỷ đồng
Quy định thuế cho thuê căn hộ của cá nhân đi qua bốn mốc văn bản trong năm 2026. Đọc đúng thứ tự mới thấy vì sao nhiều bài hướng dẫn lệch nhau:
| Ngày | Văn bản | Nội dung chính |
|---|---|---|
| 5/3/2026 | Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Thông tư 18/2026/TT-BTC | Bỏ thuế khoán với hộ, cá nhân kinh doanh. Cho thuê bất động sản kê khai bằng mẫu 01/BĐS. Ngưỡng ban đầu 500 triệu đồng/năm. |
| 29/4/2026 | Nghị định 141/2026/NĐ-CP | Đổi "500 triệu" thành "1 tỷ" ở nhiều điều của Nghị định 68, trong đó có điều về GTGT và TNCN. Áp dụng từ 1/1/2026. |
| Sau 5/3/2026 | Thông tư 50/2026/TT-BTC | Sửa Thông tư 18, mẫu 01/BĐS hiện hành ban hành kèm văn bản này. |
| 18/6/2026 | Công văn 4062/CT-NVT của Cục Thuế | Cho thuê nhà ở quy mô nhỏ: không phải lập hộ kinh doanh nhưng phải đăng ký thuế. Cho thuê ngắn ngày theo kiểu dịch vụ lưu trú: phải lập hộ kinh doanh. |
Bạn phải nộp bao nhiêu?
| Doanh thu cho thuê cả năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN | Việc phải làm |
|---|---|---|---|
| Từ 1 tỷ đồng trở xuống | 0 | 0 | Thông báo doanh thu bằng mẫu 01/BĐS |
| Trên 1 tỷ đồng | 5% × toàn bộ doanh thu | 5% × phần vượt 1 tỷ | Kê khai và nộp thuế |
Doanh thu tính cộng gộp mọi hợp đồng cho thuê trong một năm dương lịch, kể cả khi căn nằm ở nhiều nơi. Căn đồng sở hữu thì doanh thu chia theo tỷ lệ sở hữu hoặc theo thỏa thuận.
Ví dụ với giá thuê thực tế ở Đà Nẵng
Căn 2 phòng ngủ ở các dự án ven sông Hàn có giá giữa khoảng 25 triệu/tháng (bảng giá thuê căn hộ Đà Nẵng tháng 11/2026). Chạy thử theo công thức trên:
| Doanh thu cả năm | GTGT | TNCN | Tổng thuế |
|---|---|---|---|
| 300 triệu (1 căn 2PN 25 triệu) | 0 | 0 | 0 |
| 900 triệu (3 căn 2PN 25 triệu) | 0 | 0 | 0 |
| 1 tỷ | 0 | 0 | 0 |
| 1,05 tỷ | 52,5 triệu | 2,5 triệu | 55 triệu |
| 1,2 tỷ (4 căn 2PN 25 triệu) | 60 triệu | 10 triệu | 70 triệu |
| 1,5 tỷ | 75 triệu | 25 triệu | 100 triệu |
Nhìn dòng 1 tỷ và 1,05 tỷ: doanh thu tăng thêm 50 triệu mà thuế nhảy từ 0 lên 55 triệu. Vì GTGT tính trên toàn bộ doanh thu chứ không chỉ phần vượt. Chủ nhà có 3 – 4 căn nằm sát ngưỡng nên theo dõi doanh thu từng quý, đừng đợi đến cuối năm mới biết mình vượt hay chưa. Ví dụ chỉ để hình dung theo cách các văn bản hướng dẫn và báo chí thuế đang tính, số phải nộp thực tế theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
Làm thủ tục thế nào?
- ✅ Đăng ký thuế với cơ quan thuế (tờ khai 03-ĐK-TCT trên dichvucong.gdt.gov.vn) hoặc đăng ký cùng lúc khi nộp mẫu 01/BĐS. Cho thuê nhà ở quy mô nhỏ không cần lập hộ kinh doanh.
- ✅ Thông báo doanh thu bằng mẫu 01/BĐS qua ứng dụng eTax Mobile hoặc Hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính thuế. Có từ 2 bất động sản cho thuê thì kèm phụ lục 01/BK-BĐS.
- ✅ Chọn kỳ khai: một lần cả năm, hạn 31/1 năm sau; hoặc hai lần, hạn 31/7 (nửa đầu năm) và 31/1 năm sau. Với năm 2026, mốc 31/7 đã qua, mốc còn lại là 31/1/2027.
- ✅ Có nhiều bất động sản thì lập một hồ sơ chung, nộp ở một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê; số thuế vẫn khai riêng theo từng địa chỉ.
Bốn chỗ chủ nhà hay nhầm
- "Dưới ngưỡng thì khỏi khai." Sai. Dưới 1 tỷ chỉ không phải nộp thuế GTGT và TNCN, còn thông báo doanh thu vẫn phải làm.
- Cho thuê theo ngày, theo tuần kiểu Airbnb. Cục Thuế xếp vào dịch vụ lưu trú: phải lập hộ kinh doanh và kê khai theo mẫu khác, không dùng mẫu 01/BĐS. Cho thuê dài hạn theo hợp đồng tháng, năm thuộc trường hợp thứ nhất. Cho thuê nhiều căn với quy mô lớn thì hỏi thuế cơ sở xem có phải lập hộ kinh doanh không.
- Đã nộp thuế theo mức cũ. Nếu đã nộp trong năm 2026 theo ngưỡng 500 triệu mà doanh thu cả năm không vượt 1 tỷ, hỏi thuế cơ sở về bù trừ hoặc hoàn số nộp thừa (văn bản đề nghị theo mẫu 01/ĐNXLNT, Thông tư 89/2026/TT-BTC). Trường hợp đã kê khai theo Thông tư 40/2021/TT-BTC thì Thông tư 18 quy định không điều chỉnh lại; cần hỏi đúng tình huống của mình.
- Lệ phí môn bài. Đã bãi bỏ từ 1/1/2026 với hộ, cá nhân kinh doanh.
2. Hợp đồng thuê: bằng văn bản, ghi đủ 10 điều khoản
Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản (Điều 163). Công chứng, chứng thực không bắt buộc với hợp đồng thuê nhà ở (khoản 2 Điều 164); mua bán, thuê mua, thế chấp thì bắt buộc. Nhiều chủ nhà vẫn chọn chứng thực chữ ký khi thuê dài hạn để có thêm bằng chứng về ngày ký và người ký. Đó là lựa chọn, không phải nghĩa vụ.
| Điều khoản | Nên ghi gì | Vì sao |
|---|---|---|
| Các bên và người ở | Họ tên, CCCD hoặc hộ chiếu, danh sách người được ở | Biết ai ở trong nhà; làm tạm trú dễ hơn |
| Mục đích sử dụng | Để ở, không kinh doanh, không cho thuê lại | Sử dụng sai mục đích và cho thuê lại không báo là căn cứ để chấm dứt hợp đồng |
| Giá thuê, kỳ thanh toán | Số tiền, ngày trả, tài khoản nhận (chính chủ) | Chuyển khoản có dấu vết, tránh tranh cãi |
| Tiền cọc | Số tháng (thị trường thường 1 – 2 tháng), điều kiện hoàn và trừ | Phần dễ tranh chấp nhất, xem thêm tranh chấp hợp đồng đặt cọc |
| Phí quản lý, điện, nước, internet | Ai trả, trả theo hóa đơn nào | Phí quản lý chung cư có nơi thu riêng, chưa gồm trong giá thuê |
| Nội thất bàn giao | Danh mục kèm ảnh, video, số công tơ ngày nhận | Bằng chứng khi trả nhà |
| Sửa chữa | Hư hỏng nhỏ do khách tự lo, hư hỏng lớn chủ nhà lo, thời gian phản hồi | Luật cho bên thuê quyền chấm dứt nếu nhà hư hỏng nặng mà chủ không sửa |
| Tăng giá | Có tăng không, khi nào, báo trước bao lâu | Giữa hạn không tự tăng được; xem mục 3 |
| Chấm dứt trước hạn | Báo trước tối thiểu 30 ngày, phạt cọc thế nào | Luật Nhà ở yêu cầu báo trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên thỏa thuận khác |
| Thú cưng, hút thuốc, khách qua đêm | Cho hay không, điều kiện | Hay phát sinh nhất ở nhóm khách nước ngoài |
Khách trả chậm một, hai tháng chưa đủ để chủ nhà chấm dứt hợp đồng theo luật (xem mục sau). Nên viết rõ trong hợp đồng cách xử lý khi trả chậm: thời hạn khắc phục, lãi chậm trả, trừ vào cọc. Điều khoản cụ thể nên nhờ luật sư soát một lần. Chi phí đó nhỏ so với một vụ tranh chấp.
3. Giữa hạn thuê: chủ nhà được và không được làm gì
Đây là chỗ nhiều chủ nhà tưởng mình có quyền hơn thực tế. Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn thuê đã thỏa thuận, bên cho thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê:
- không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- dùng nhà sai mục đích đã thỏa thuận;
- tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc phá dỡ nhà đang thuê;
- chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại mà chủ nhà không đồng ý;
- làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến người xung quanh, đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
Bên đơn phương chấm dứt phải báo trước bằng văn bản ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Chấm dứt trái luật mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Về tăng giá: giá thuê là giá hai bên đã ký. Muốn đổi phải được bên thuê đồng ý. Ngược lại, nếu chủ nhà tăng giá bất hợp lý, hoặc tăng mà không báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt (khoản 3 Điều 172). Đổi khóa, cắt điện nước hay giữ đồ của khách để ép trả nhà là cách làm dễ biến chủ nhà thành bên sai. Muốn lấy lại nhà, đi đúng đường: văn bản báo trước, biên bản, và nếu cần thì hòa giải hoặc kiện.
4. Căn hộ chung cư: nội quy, phí quản lý, thú cưng
Thông tư 05/2024/TT-BXD coi người thuê căn hộ là "người sử dụng" nhà chung cư, phải tuân thủ nội quy và quy chế quản lý tòa nhà. Chủ nhà là người đứng tên nên ban quản lý vẫn tìm chủ nhà khi có vi phạm. Vài việc nên làm ngay khi ký hợp đồng:
- ✅ Báo ban quản lý tên người thuê và số người ở để làm thẻ cư dân, thẻ xe, thẻ thang máy.
- ✅ Ghi rõ ai trả phí quản lý. Ví dụ ở The Vista Residences, phí quản lý 17.000 đồng/m²/tháng thu riêng, chưa gồm trong giá thuê; căn 76 m² là khoảng 1,3 triệu đồng/tháng.
- ✅ Hỏi nội quy về thú cưng, tiêu chuẩn tiêm phòng, giới hạn số con trước khi nhận lời khách nuôi chó, mèo.
- ✅ Kiểm tra nội quy tòa nhà về cho thuê ngắn ngày trước khi nhận khách theo ngày.
- ✅ Thu tiền điện, nước đúng theo hóa đơn, không cộng thêm. Các quy định về giá điện cho người thuê nhà đang được siết.
5. Khách nước ngoài: khai báo tạm trú và giấy tờ
Người nước ngoài thuê căn hộ phải được khai báo tạm trú, thông qua người quản lý chỗ ở là chủ nhà hoặc người được ủy quyền. Chủ nhà nên làm ngay khi khách đến, giữ biên nhận và bản chụp hộ chiếu, visa. Hướng dẫn chi tiết và 12 việc cần chuẩn bị xem cho người nước ngoài thuê căn hộ: 12 điều chủ nhà cần biết. Câu chuyện hai người bị truy nã ở trong căn hộ cho thuê, và checklist thỏa thuận lưu trú, xem bài học hợp đồng lưu trú cho chủ căn hộ cho thuê.
6. Bài toán trống căn: tháng 11 là đáy
Theo Google Trends, lượt tìm "cho thuê căn hộ đà nẵng" cao nhất vào tháng 5 (chỉ số 48) và thấp nhất vào tháng 11 (chỉ số 10). Tháng 11 là lúc khách ít, chủ nhà hay đứng trước hai lựa chọn: giữ giá chờ khách hoặc giảm giá để ký sớm.
Làm phép tính với căn 2PN giá giữa 25 triệu/tháng. Trống một tháng là mất 25 triệu. Giảm 1 triệu/tháng để ký hợp đồng 12 tháng thì cả năm "mất" 12 triệu, và có khách ở đều. Kèm điều kiện: hợp đồng 12 tháng, cọc 2 tháng, thanh toán đúng hạn. Phép tính nghiêng về giảm nhẹ để giữ khách dài hạn, hơn là chờ giá cao rồi trống 2 – 3 tháng.
Việc cần làm trước 31/1/2027
- ✅ Cộng doanh thu cho thuê cả năm 2026 của mọi căn, mọi hợp đồng. So với ngưỡng 1 tỷ đồng.
- ✅ Đăng ký thuế (nếu chưa có) và thông báo doanh thu bằng mẫu 01/BĐS qua eTax Mobile, trước 31/1/2027.
- ✅ Nếu đã nộp thuế theo mức cũ, hỏi thuế cơ sở về bù trừ hoặc hoàn số nộp thừa.
- ✅ Rà lại hợp đồng đang chạy: mục đích sử dụng, cọc, tăng giá, báo trước 30 ngày, phí quản lý.
- ✅ Lập biên bản bàn giao có ảnh và số công tơ cho khách mới; lưu cả hai bản có chữ ký.
- ✅ Khách nước ngoài: kiểm tra đã khai báo tạm trú và còn lưu biên nhận.
Nhận định của FIRHOUSE
- Ngưỡng 1 tỷ đủ rộng cho đa số chủ nhà 1 – 3 căn. Nhưng "không phải nộp thuế" không có nghĩa là "không phải làm gì". Không thông báo doanh thu là lỗi thủ tục, dù số thuế là 0.
- Chủ nhà có 4 căn trở lên ở phân khúc 25 triệu/tháng sẽ chạm ngưỡng. Chênh lệch nhảy từ 0 lên hàng chục triệu khi vượt, nên cần theo dõi doanh thu từng quý và hỏi kế toán trước khi ký thêm hợp đồng.
- Hợp đồng viết kỹ rẻ hơn tranh chấp. Rắc rối của chủ nhà thường nằm ở cọc, phí quản lý và người ở thêm. Cả ba xử lý được bằng vài dòng trong hợp đồng và một biên bản bàn giao.
FIRHOUSE hỗ trợ chủ căn hộ cho thuê thế nào?
Chủ nhà ký gửi căn hộ, FIRHOUSE lo phần còn lại:
- ✅ Tư vấn giá thuê theo loại căn, từng dự án
- ✅ Chụp ảnh, quay video thật; đăng tin song ngữ Việt – Anh
- ✅ Tìm khách, dẫn xem nhà, thương lượng và chốt hợp đồng
- ✅ Soạn hợp đồng và biên bản bàn giao có ảnh
- ✅ Hỗ trợ khai báo tạm trú theo quy định
- ✅ Theo dõi gia hạn, thu hồi nhà khi hết hợp đồng
Quy trình ký gửi an toàn từng bước xem ký gửi nhà đất Đà Nẵng cùng FIRHOUSE. Giá từng loại căn: cho thuê căn hộ 2 phòng ngủ và cho thuê căn hộ studio.
NHÓM TELEGRAM FIRHOUSE
Xem chi tiết các căn hộ đang cho thuê, cập nhật mỗi ngày
Nhóm Telegram "FIR HOUSE – Da Nang Apartments for Rent" đăng từng căn hộ cho thuê kèm ảnh thật, giá, tầng và view tại các dự án ven sông Hàn và gần biển Mỹ Khê. Quét mã QR hoặc bấm nút bên dưới để tham gia và nhắn hỏi căn trực tiếp.
Join our Telegram group for daily apartment listings in Da Nang: @DANANGAPARTMENTSFORRENT
📊 So sánh với các dự án khác: xem bảng giá thuê căn hộ Đà Nẵng cập nhật hằng tháng theo loại căn studio, 1PN, 2PN, 3PN.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê căn hộ có phải nộp thuế không?
Doanh thu cho thuê cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT và TNCN, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu. Trên 1 tỷ thì GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ.
Cho thuê 1 căn 20 triệu/tháng có phải khai không?
Có. Doanh thu cả năm 240 triệu đồng, thấp hơn ngưỡng 1 tỷ nên không phải nộp thuế, nhưng vẫn phải đăng ký thuế và thông báo doanh thu bằng mẫu 01/BĐS, hạn 31/1 năm sau.
Hợp đồng thuê căn hộ có bắt buộc công chứng không?
Không. Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở lập thành văn bản, còn công chứng hoặc chứng thực là tùy các bên. Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở thì bắt buộc.
Khách trả chậm tiền thuê thì chủ nhà có được lấy lại nhà ngay không?
Chưa. Luật cho chủ nhà đơn phương chấm dứt khi khách không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận, và phải báo trước bằng văn bản ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Nên ghi cách xử lý trả chậm trong hợp đồng.
Chủ nhà có được tăng giá thuê giữa hợp đồng không?
Chỉ khi hai bên thỏa thuận. Tăng giá bất hợp lý hoặc tăng mà không báo trước theo hợp đồng thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt.
Cho thuê căn hộ theo ngày kiểu Airbnb có khác không?
Có. Theo Công văn 4062/CT-NVT (18/6/2026), cho thuê ngắn ngày theo kiểu dịch vụ lưu trú phải lập hộ kinh doanh và kê khai theo mẫu riêng. Nên kiểm tra thêm nội quy tòa nhà.
Nên đặt cọc mấy tháng?
Thị trường căn hộ Đà Nẵng thường là 1 – 2 tháng tiền thuê. Ghi rõ điều kiện hoàn và trừ cọc, kèm biên bản bàn giao có ảnh.
Nội dung được tổng hợp từ Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Thông tư 18/2026/TT-BTC, Thông tư 50/2026/TT-BTC, Công văn 4062/CT-NVT của Cục Thuế (18/6/2026), Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05/2024/TT-BXD và các bài hướng dẫn của Tuổi Trẻ, Pháp luật TP.HCM, Đời sống & Pháp luật, Người Quan Sát (1/2026 – 11/2026). FIRHOUSE chưa đối chiếu toàn văn từng điều khoản; thông tin mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Cách tính thuế cụ thể nên hỏi chi cục thuế quản lý hoặc kế toán; hợp đồng và tranh chấp nên hỏi luật sư.
Có căn hộ cần cho thuê hoặc cần rà lại hợp đồng?
Gửi thông tin căn hộ cho FIRHOUSE để được tư vấn giá thuê, soạn hợp đồng, tìm khách và bàn giao có biên bản. Tư vấn ban đầu không thu phí.
Hotline FIRHOUSE · 📞 0901 13 63 83 (Zalo / WhatsApp / Viber)
Hoặc Viet Lee (Lê Việt) – FIRHOUSE · 0918 577 454
