Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ: chậm bàn giao, sai diện tích, chậm sổ hồng — người mua làm gì?

Ký được hợp đồng mua bán là lúc quyền lợi của người mua rõ ràng nhất — vì đây là văn bản pháp lý chặt chẽ, ràng buộc cụ thể hai bên. Nhưng cũng chính ở giai đoạn này, ba loại tranh chấp phổ biến nhất xuất hiện: chậm bàn giao, sai diện tích hoặc chất lượng, và chậm cấp sổ hồng.

Ba nhóm tranh chấp phổ biến sau khi ký hợp đồng mua bán

Ở giai đoạn này, người mua đã đóng phần lớn tiền, nên cảm giác bị động là dễ hiểu. Nhưng khác với đặt chỗ hay góp vốn, hợp đồng mua bán cho anh chị điểm tựa pháp lý vững vàng để đòi quyền lợi.

Chậm bàn giao

Hầu hết hợp đồng mua bán đều có mốc bàn giao và điều khoản phạt khi chậm. Vấn đề là nhiều người mua không đọc kỹ nên không biết mình được phạt bao nhiêu, tính từ mốc nào. Khi chủ đầu tư trễ hẹn, hãy mở lại hợp đồng, xác định đúng ngày cam kết bàn giao, mức phạt cho mỗi ngày hoặc mỗi kỳ chậm, rồi tính ra con số cụ thể để đưa vào công văn yêu cầu.

Sai diện tích, sai chất lượng

Khi nhận nhà, diện tích thực tế lệch so với hợp đồng, hoặc vật liệu, thiết bị không đúng cam kết là chuyện thường gặp. Với diện tích, cần chú ý cách đo: diện tích thông thủy (tính theo mép trong tường) và diện tích tim tường là hai cách khác nhau, và hợp đồng phải ghi rõ áp dụng cách nào. Đừng tranh cãi chung chung — hãy đối chiếu con số thực đo với con số trong hợp đồng theo đúng phương pháp đã thỏa thuận.

Chậm cấp sổ hồng

Đây là loại tranh chấp dai dẳng và khiến người mua mệt mỏi nhất: đã ở nhiều năm mà sổ hồng vẫn "đang làm". Nguyên nhân có thể từ vướng nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước, sai phạm xây dựng, hoặc dự án bị thế chấp. Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp sổ theo cam kết, yêu cầu phạt vi phạm nếu hợp đồng có quy định, và phản ánh tới Sở Xây dựng, cơ quan quản lý đất đai.

Các bước xử lý

Chưa rõ bắt đầu viết công văn thế nào cho đủ sức nặng? Xem bài gốc của loạt bài: cẩm nang gửi công văn đòi quyền lợi với chủ đầu tư, có sẵn 2 mẫu để anh chị dùng ngay.

Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp từ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và thực tế thị trường. Mỗi vụ tranh chấp có tình tiết riêng, không thể áp dụng máy móc — với vụ việc cụ thể, anh chị nên nhờ luật sư xem hồ sơ trước khi hành động. Ảnh trong bài mang tính minh hoạ (nguồn Pexels, đã ghi credit tại mỗi ảnh).