Bản tin BĐS 11/8/2026: Căn hộ Hà Nội 121 triệu đồng/m2, hấp thụ còn 50%, NHNN yêu cầu giảm lãi vay 1%/năm
Thị trường hai ngày qua có hai chuyện đáng để môi giới ngồi lại với nhau. Một là dòng tiền rẻ hơn đang được mở ra từ phía ngân hàng. Hai là bức tranh căn hộ nửa đầu năm 2026 đã lộ rõ: hàng ra nhiều, giá vẫn cao, nhưng người mua chậm tay hơn hẳn. Riêng Đà Nẵng, tháng 8 này lịch đấu giá đất và tiến độ hạ tầng đều dày lên.
Toàn cảnh nửa đầu 2026: hàng nhiều, tiền chậm
Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy 6 tháng đầu năm 2026 thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch nhà ở mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 49%. Căn hộ chung cư vẫn là xương sống, chiếm tới 73% lượng giao dịch.
Con số 49% nói lên nhiều thứ. Cứ hai sản phẩm chào ra thị trường thì chỉ một sản phẩm tìm được chủ. Người mua không biến mất, họ chỉ kén hơn và tính toán dòng tiền kỹ hơn trước. (Nguồn: Tuổi Trẻ.)
Hà Nội: giá sơ cấp neo cao, hấp thụ giảm quý thứ ba liên tiếp
Báo cáo của One Mount Group cho biết quý 2/2026, khu vực Hà Nội (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên) có khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới, tăng 23% so với cùng kỳ. Cơ cấu nghiêng hẳn về hàng đắt tiền: phân khúc cao cấp chiếm 69% lượng mở bán mới, riêng hạng sang khoảng 2.900 căn, tăng 95% so với cùng kỳ.
- Giá bán sơ cấp khu vực trung tâm Hà Nội khoảng 121 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước nhưng tăng 46% so với cùng kỳ 2025.
- Giao dịch sơ cấp quý 2 đạt khoảng 7.100 căn, giảm 3% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ.
- Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới giảm quý thứ ba liên tiếp, còn khoảng 50%.
- Khu Tây chiếm khoảng 41% nguồn cung mới với 7 dự án mở bán, trong đó 4 dự án nằm dọc tuyến Vành đai 3,5.
Nhìn rộng cả nửa đầu năm, Hà Nội có hơn 16.000 sản phẩm mới mở bán, giá bán trung bình quanh 95 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án chào mới trong quý 2/2026 vượt 137 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ. Giá đi trước thu nhập một quãng khá xa, và thanh khoản đang phản ứng đúng với điều đó. (Nguồn: CafeF, Tuổi Trẻ.)
TP.HCM: thứ cấp giảm giá thật, hàng vừa túi tiền bán hết veo
Ở chiều ngược lại, thị trường mua đi bán lại tại TP.HCM đang chỉnh giá để tìm khách. Theo DKRA Consulting, giá căn hộ thứ cấp quý 2 giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Khu Đông và khu Bắc giảm khoảng 2-6%, khu Tây và khu Nam giảm 4-6%, khu trung tâm giảm 3-5%.
Avison Young Việt Nam ghi nhận căn hộ cao cấp trên thị trường chuyển nhượng giảm khoảng 5-8% so với sáu tháng trước, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án chỉ dưới 30%. Một số dự án khu Đông được môi giới cho biết giảm sâu hơn mặt bằng chung.
Điểm sáng nằm ở nhóm hàng vừa tiền. Căn hộ hạng C giá dưới 45 triệu đồng/m2 tại vùng giáp ranh TP.HCM - Bình Dương đang có thanh khoản tốt nhất, dự án mới ra hàng hầu hết bán hết 100%. Về nguồn cung, JLL Việt Nam cho biết 6 tháng đầu năm TP.HCM có khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán và khoảng 3.600 giao dịch thành công; nhà liền thổ có khoảng 4.100 căn mở bán mới và khoảng 4.250 giao dịch. (Nguồn: Tuổi Trẻ.)
Tín dụng: NHNN ra văn bản mới ngày 10/8, lãi vay ưu đãi giảm tối thiểu 1%/năm
Ngày 10/8/2026, Ngân hàng Nhà nước có văn bản gửi các ngân hàng thương mại và NHNN chi nhánh các khu vực, yêu cầu xây dựng và triển khai ngay từ tháng 8/2026 chương trình tín dụng hướng đến các động lực tăng trưởng kinh tế và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Lãi suất cho vay ưu đãi bằng VND phải thấp hơn tối thiểu 1%/năm so với lãi suất cho vay bình quân cùng kỳ hạn của chính ngân hàng đó, kèm miễn giảm phí dịch vụ nếu có.
Đối tượng gồm doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp và cá nhân sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cao, xuất khẩu, kinh tế số, bán dẫn, chế biến chế tạo và các dự án thuộc danh mục phân loại xanh. NHNN yêu cầu các ngân hàng công bố công khai lãi suất chương trình trên website, và đề nghị nhóm ngân hàng thương mại nhà nước đi trước làm gương.
Gói này không nhắm trực tiếp vào người vay mua nhà. Nhưng khi chi phí vốn của khối doanh nghiệp dễ thở hơn, mặt bằng lãi suất chung thường có thêm dư địa mềm xuống, và đó là thứ thị trường nhà ở đang chờ. (Nguồn: CafeF.)
Lãi suất vay mua nhà: xu hướng đang đi lên, cần tính kỹ
Đầu tháng 8/2026, biểu lãi suất huy động diễn biến trái chiều giữa các nhà băng, đã có ngân hàng mở màn tăng lãi suất. Lãi suất huy động nhích lên thường kéo theo lãi vay mua nhà sau vài tháng, nhất là ở phần lãi suất thả nổi sau ưu đãi.
Chuyên gia trao đổi với Tuổi Trẻ nhận định trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành đòn bẩy chính giữ sức cầu cho thị trường nhà ở TP.HCM. Dòng tiền ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư đủ lực tài chính và tiến độ được đảm bảo. Khách hàng dùng đòn bẩy nên hỏi rõ biên độ thả nổi và mức phạt trả nợ trước hạn trước khi ký. (Nguồn: VietNamNet, Tuổi Trẻ.)
Đà Nẵng: lịch đấu giá đất dày đặc trong tháng 8
Tháng 8/2026 là tháng bận rộn của mảng đất đấu giá tại Đà Nẵng sau khi địa giới hành chính mở rộng. Lịch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất liên tiếp được công bố trên Báo Đấu thầu:
- Ngày 12/8/2026: đấu giá quyền sử dụng đất tại phường An Thắng.
- Ngày 14/8/2026: đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Bàn Thạch.
- Ngày 27/8/2026: đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Hội An.
Với môi giới đất nền Đà Nẵng, các phiên này là thước đo tâm lý sát nhất. Giá trúng so với giá khởi điểm và số hồ sơ tham gia sẽ cho biết dòng tiền đang thăm dò hay đã thật sự quay lại. Kinh nghiệm các năm trước cho thấy nên chờ kết quả phiên rồi mới định giá lại hàng khu vực lân cận, thay vì đẩy giá trước theo tin đồn. (Nguồn: Báo Đấu thầu.)
Hạ tầng và dòng tiền: cảng Liên Chiểu, trục Nam Đà Nẵng
Đà Nẵng tiếp tục rót thêm hơn 6.200 tỷ đồng vào hạ tầng cảng Liên Chiểu. Đây là mảnh ghép hạ tầng lớn nhất của thành phố ở phía Bắc, gắn với định hướng logistics và khu thương mại tự do, và là câu chuyện dài hạn cho bất động sản công nghiệp, kho vận cùng nhà ở cho chuyên gia, công nhân quanh trục Liên Chiểu - Hòa Vang.
Ở hướng ngược lại, dòng tiền đang được ghi nhận dịch chuyển về khu Nam Đà Nẵng trong chu kỳ tăng trưởng mới, khi quỹ đất ven sông Cổ Cò và trục kết nối vào Hội An còn dư địa. Người mua ở thực nên bám hai tiêu chí quen thuộc: hạ tầng đã thi công thật và pháp lý sổ đỏ rõ ràng. (Nguồn: Nhà Đầu Tư, Tiền Phong.)
Nhà ở xã hội và khung chính sách mới
Đà Nẵng dự kiến khởi công 8 dự án nhà ở xã hội trong 6 tháng cuối năm 2026. Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành và đưa ra thị trường 27.000 căn nhà ở xã hội trong năm nay. Nếu tiến độ giữ được, đây là nguồn cung giá thấp hiếm hoi có thể kéo giãn khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập.
Ở tầm khung khổ, Nghị quyết số 21 ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV được đánh giá là bước ngoặt trong tư duy quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Các văn bản hướng dẫn sẽ là thứ cần theo dõi sát trong quý 4/2026, vì chúng chạm trực tiếp vào tiền sử dụng đất, giá thành dự án và cả nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng.
Về phía giá bán, VARS-IRE cho rằng dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều, do chi phí đất, bồi thường, xây dựng, vật liệu, vốn và pháp lý đều tăng, một số dự án còn phát sinh chi phí vì xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Vì vậy chủ đầu tư thường chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán thay vì hạ giá niêm yết. (Nguồn: CafeF, Tuổi Trẻ, VietNamNet.)
Nhận định nhanh
Thị trường đang ở trạng thái hai tốc độ. Hàng cao cấp Hà Nội neo giá quanh 121 triệu đồng/m2 nhưng hấp thụ chỉ còn khoảng 50%, trong khi căn hộ vừa tiền dưới 45 triệu đồng/m2 vùng ven vẫn bán hết. Người mua ở thực có lợi thế thương lượng rõ rệt trong quý 3 này, nhất là ở hàng thứ cấp TP.HCM đang giảm 3-8%; hãy tận dụng chiết khấu và giãn tiến độ thay vì chờ giá niêm yết rơi. Nhà đầu tư nên ưu tiên sản phẩm có dòng tiền cho thuê hoặc hưởng lợi hạ tầng đã thi công, tránh ôm hàng chờ sóng khi lãi vay đang có xu hướng nhích lên. Riêng ở Đà Nẵng, ba phiên đấu giá đất trong tháng 8 sẽ là dữ liệu tham chiếu tốt hơn mọi lời đồn thổi.
Nguồn tham khảo: CafeF · Tuổi Trẻ Online · CafeF · Nhà Đầu Tư · Tiền Phong · Báo Đấu thầu · Báo Đấu thầu · VietNamNet.
Anh chị cần tư vấn chọn căn hộ Đà Nẵng phù hợp mục tiêu ở hoặc đầu tư, cập nhật quỹ căn và chính sách mới nhất, liên hệ FIRHOUSE — Viet Lee 0918 577 454.
