Tổng hợp thị trường bất động sản hôm nay 10/8/2026: chung cư Hà Nội neo đỉnh, TP.HCM hạ nhiệt, Đà Nẵng vào nhịp chọn lọc
Bản tin nhanh thị trường bất động sản cập nhật ngày 9-10/8/2026. Bức tranh chung của thị trường lúc này là sự phân hóa rõ nét: chung cư Hà Nội neo ở vùng giá cao nhưng thanh khoản chậm lại, TP.HCM hạ nhiệt ở thị trường thứ cấp và dồn về phân khúc vừa túi tiền, còn Đà Nẵng bước vào nhịp tăng trưởng có chọn lọc khi giá trị thực lên ngôi. Chính sách tín dụng và thuế cũng có những chuyển động đáng chú ý với người mua nhà.
Chung cư Hà Nội: neo đỉnh nhưng thanh khoản chững lại
Số liệu cập nhật nửa đầu năm 2026 cho thấy giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã lên khoảng 95 triệu đồng/m². Các dự án mới mở bán trong quý 2 thậm chí vượt 137 triệu đồng/m², tăng khoảng 36% so với cùng kỳ. Riêng khu vực trung tâm, giá bán trung bình chạm 121 triệu đồng/m², cao hơn 46% so với một năm trước.
Giá cao nhưng sức mua không theo kịp. Nửa đầu năm, Hà Nội đón hơn 16.000 sản phẩm mở bán mới, nhưng tỷ lệ hấp thụ tụt xuống dưới 70%, so với mức 85-90% của giai đoạn 2024-2025. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch trong 6 tháng, trong đó căn hộ chiếm tới 73% lượng giao dịch.
Ở thị trường thứ cấp, nhiều dự án từng tăng nóng đã quay đầu giảm nhẹ: Times City, The Sapphire và Imperia Sky Park giảm khoảng 8%, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm giảm 4%, Sunshine City giảm 3%. Đây là dấu hiệu cho thấy mặt bằng giá đã chạm ngưỡng chịu đựng của người mua ở thực.
TP.HCM: thứ cấp hạ nhiệt, phân khúc vừa túi tiền dẫn dắt
Trái với Hà Nội, TP.HCM giữ nhịp ổn định hơn nhưng cũng đang điều chỉnh. Giá căn hộ trung tâm trung bình khoảng 103 triệu đồng/m² (tăng 14% so với cùng kỳ), còn mặt bằng chung khu vực nội đô cũ quanh 69 triệu đồng/m² và gần như đi ngang so với quý trước.
Điểm đáng chú ý là thị trường thứ cấp giảm giá trên diện rộng. Trong quý 2, giá căn hộ chuyển nhượng giảm bình quân 3-6% tùy khu vực: khu Đông và khu Bắc giảm 2-6%, khu Tây và khu Nam giảm 4-6%, khu trung tâm giảm 3-5%. Một số dự án giảm mạnh như Saigon Riverside và Opal Boulevard giảm khoảng 12%, Sunrise City và Eco Green Sài Gòn giảm 7-9%.
Phân khúc cao cấp chịu áp lực rõ nhất: giảm 5-8% trong 6 tháng, tỷ lệ hấp thụ dưới 30%. Trong khi đó, điểm sáng nằm ở phân khúc vừa túi tiền. Căn hộ dưới 120 triệu đồng/m² là nhóm dẫn dắt thanh khoản của cả thành phố, còn tại vùng giáp ranh Bình Dương, căn hộ hạng C dưới 45 triệu đồng/m² ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như 100% ở các đợt mở bán mới.
Dự báo giá chung cư 2026-2027: tăng chậm, phân hóa theo vùng
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, giá chung cư không còn tăng "sốc" như giai đoạn trước. Tốc độ tăng bình quân đang hạ dần từ mức 24-25% mỗi năm về vùng thấp hơn nhiều.
- Chung cư trung tâm Hà Nội dự báo tăng 10-13% trong năm 2026, với nguồn cung mới khoảng 35.000-40.000 căn/năm.
- TP.HCM khu trung tâm tăng nhẹ 3-5% trong năm 2026, nhưng có thể bứt tốc 15-20% trong năm 2027 nhờ các dự án siêu sang ở khu lõi.
- Bình Dương duy trì đà tăng 15-20%/năm nhờ nguồn cung dồi dào và mức giá còn mềm.
- Về dài hạn, mặt bằng giá được dự báo tăng ổn định quanh 3-5%/năm thay vì tăng nóng.
Tín dụng ưu tiên nhà ở xã hội, siết dòng vốn đầu cơ
Dòng vốn năm 2026 đang được định hướng rõ về nhu cầu ở thực. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục triển khai gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33, với 9 ngân hàng thương mại tham gia gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank, HDBank, Techcombank, MB, VPBank và TPBank.
Từ ngày 1/7/2026, người dưới 35 tuổi mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội được áp lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo. Mặt bằng lãi suất của chương trình đã giảm khoảng 1,7 điểm phần trăm so với thời điểm bắt đầu triển khai. Song song, dòng vốn vào các hoạt động đầu cơ tiếp tục bị kiểm soát chặt hơn. Đây là chính sách có lợi trực tiếp cho nhóm mua ở thực, đặc biệt là người trẻ mua căn nhà đầu tiên.
Ngành thuế rà soát thu nhập môi giới bất động sản
Ngày 9/8, báo chí phản ánh cơ quan thuế đang rà soát nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân với nhóm ngành nghề thu nhập cao, trong đó có môi giới bất động sản, bên cạnh luật sư, bác sĩ, giáo viên, diễn viên và một số nhóm dịch vụ khác. Với người hành nghề môi giới và cả người mua bán nhà đất, đây là lời nhắc cần minh bạch dòng tiền, giữ đầy đủ hợp đồng, chứng từ chuyển khoản và hóa đơn để tránh rủi ro về sau.
Đà Nẵng: tăng trưởng chọn lọc, giá trị thực lên ngôi
Sau chuỗi tăng giá 2023-2025, bất động sản Đà Nẵng chuyển sang trạng thái ổn định và phân hóa. Câu hỏi của nhà đầu tư không còn là "có nên đầu tư hay không" mà đã chuyển sang "đầu tư vào đâu", với hai tiêu chí được đặt lên đầu là pháp lý rõ ràng và khả năng kết nối hạ tầng.
Bức tranh giá tại Đà Nẵng hiện nay:
- Căn hộ là phân khúc dẫn dắt, giá sơ cấp đã chạm khoảng 83 triệu đồng/m², vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m² từ đầu năm 2026. Căn hộ trung tâm, ven sông Hàn, view đẹp được chào 80-100 triệu đồng/m².
- Đất mặt tiền khu lõi trung tâm phổ biến 66-70 triệu đồng/m²; đất trong hẻm 25-50 triệu đồng/m². Mặt bằng giá hiện vẫn thấp hơn 15-20% so với đỉnh cũ.
- Khu Tây Bắc (quanh Bàu Tràm Lakeside, Golden Hills) có giá 35-40 triệu đồng/m², ghi nhận mức tăng 10-15% chỉ trong nửa năm.
- Căn hộ tầm trung tại Hòa Xuân dao động 1,7-3 tỷ đồng/căn, phù hợp người mua ở thực.
- Giá thuê căn hộ cao cấp có thể đạt 50-60 triệu đồng/tháng nhờ du lịch phục hồi, hỗ trợ dòng tiền cho nhà đầu tư.
Đà Nẵng: lịch đấu giá và nguồn cung mới cần theo dõi
Vài mốc nguồn cung và đấu giá đáng chú ý trong tháng 8 và nửa cuối năm 2026:
- Ngày 13/8/2026: đấu giá 20 căn hộ hình thành trong tương lai tại Khu du lịch sinh thái thể thao biển Hội An (khu vực Hội An sau sáp nhập). Tài sản do Công ty CP Trí Việt Hội An phát triển; mức đặt trước 10% giá khởi điểm mỗi căn.
- Kế hoạch đưa ra thị trường 6.000-7.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2026, sau khi Đà Nẵng đã vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2025.
- Đấu giá khu đất 298.575 m² tại phường Hòa Xuân để làm Chợ đầu mối Hòa Phước, giá khởi điểm 1.798.132 đồng/m², thuê đất trả tiền một lần 50 năm (theo Quyết định 2720/QĐ-UBND), dự kiến tổ chức trong quý 3-4/2026.
Hạ tầng vẫn là lực đẩy dài hạn
Ở tầm nền tảng, siêu cảng Liên Chiểu (tổng vốn khoảng 45.000 tỷ đồng, triển khai theo 3 giai đoạn giai đoạn 2026-2036) cùng Khu thương mại tự do gắn với cảng đang định hình lại tiềm năng khu Tây Bắc - Liên Chiểu. Hạ tầng cảng biển, logistics và các khu đô thị mới là động lực giữ giá và tăng giá bất động sản Đà Nẵng về dài hạn. Đọc thêm bản tin trước: Tổng hợp thị trường bất động sản Đà Nẵng ngày 07/8/2026.
Nhận định nhanh cho người mua và nhà đầu tư
Thị trường đang trả về đúng giá trị thực. Giá cao ở Hà Nội và sự điều chỉnh ở TP.HCM cho thấy giai đoạn tăng nóng theo phong trào đã qua; dòng tiền chuyển về nơi có thanh khoản thật là phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Với lãi suất ưu đãi cho người dưới 35 tuổi và tín dụng ưu tiên nhu cầu ở thực, đây là thời điểm hợp lý để người mua nhà đầu tiên vào cuộc.
Riêng Đà Nẵng, lợi thế nằm ở mặt bằng giá còn thấp hơn đỉnh 15-20%, dòng tiền cho thuê tốt và loạt hạ tầng lớn đang chạy. Với nhà đầu tư dài hạn, ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí ven sông - ven biển và được cộng hưởng bởi hạ tầng thay vì chạy theo sóng ngắn.
Anh chị cần tư vấn chọn căn hộ ven sông Đà Nẵng phù hợp mục tiêu ở hoặc đầu tư, cập nhật quỹ căn, giá và chính sách mới nhất, liên hệ FIRHOUSE — Viet Lee 0918 577 454.
