Sắp có quy trình chuẩn cho giao dịch bất động sản: 7 bước và điều người mua nhà cần biết

Bộ Tư pháp vừa công bố Hồ sơ thẩm định Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Với người mua nhà, điểm đáng chú ý nhất là lần đầu tiên có một quy trình giao dịch bất động sản thống nhất — từ kiểm tra thông tin pháp lý cho tới lúc cầm Giấy chứng nhận — và Chính phủ sẽ quy định chi tiết quy trình này.

Cần nói rõ: đây vẫn đang là dự thảo, chưa phải quy định có hiệu lực. Nhưng hướng đi thì đã khá rõ ràng và đáng để anh chị nắm trước.

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có gì?

Dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 23 điều (khoảng 30%) so với Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023. Về cơ bản, dự thảo kế thừa phạm vi cũ: kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; chuyển nhượng dự án bất động sản; và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, việc sửa đổi nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong thực tiễn, cắt giảm điều kiện kinh doanh, cải thiện môi trường đầu tư, đáp ứng thực tiễn sau khi sắp xếp bộ máy và vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, đồng thời hoàn thiện cơ chế quản lý trong bối cảnh chuyển đổi số.

Điều 10: quy trình giao dịch bất động sản gồm 7 bước

Đây là điều khoản mới. Dự thảo quy định thống nhất các bước của một giao dịch bất động sản:

Dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết quy trình này. Nghĩa là sau khi Luật được thông qua, sẽ có nghị định hướng dẫn cụ thể từng bước.

Vì sao cần một quy trình chuẩn?

Quy định hiện hành chủ yếu tập trung vào từng loại giao dịch và từng chủ thể, chưa có một quy trình thống nhất từ công khai thông tin, kiểm tra điều kiện pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán, bàn giao đến hoàn tất thủ tục đăng ký. Hệ quả:

• Quy định nằm phân tán ở pháp luật về đất đai, nhà ở, công chứng và đăng ký tài sản.
• Trách nhiệm của các bên trong từng giai đoạn chưa được xác định rõ.
• Việc chia sẻ, cập nhật thông tin giữa các cơ quan còn hạn chế.

Trên thực tế vẫn xảy ra giao dịch với bất động sản chưa đủ điều kiện, thông tin dự án không đầy đủ hoặc không chính xác, tranh chấp về thanh toán, bàn giao, cấp Giấy chứng nhận, và hoạt động môi giới thiếu minh bạch.

Giao dịch qua sàn: trách nhiệm rõ ràng hơn

Khi giao dịch thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản, sàn phải tổ chức hoạt động và cung cấp dịch vụ phù hợp với quy trình tại Điều 10. Theo Điều 40 của dự thảo, sàn phải thực hiện: kiểm tra pháp lý, hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng, thanh toán, lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý.

Với người mua, điều này có nghĩa là chọn được đơn vị môi giới làm việc bài bản, lưu hồ sơ đầy đủ sẽ an toàn hơn nhiều so với giao dịch trao tay.

Mã định danh điện tử cho từng bất động sản

Một điểm mới rất đáng chú ý khác nằm ở Điều 53. Dự thảo quy định cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm cả dữ liệu về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản. Các bộ, ngành, địa phương sẽ kết nối liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu công chứng và các cơ sở dữ liệu liên quan để cập nhật, chia sẻ và khai thác thông tin.

Hiểu đơn giản: mỗi căn hộ, mỗi lô đất sẽ có một "mã số" riêng. Khi dữ liệu được liên thông, việc tra cứu lịch sử pháp lý của một bất động sản trở nên dễ hơn, hạn chế được tình trạng một tài sản bán cho nhiều người, bán khi đang thế chấp hoặc đang tranh chấp.

Người mua nhà được lợi gì?

• Biết rõ mình đang ở bước nào và cần chuẩn bị giấy tờ gì.
• Dễ kiểm tra điều kiện pháp lý của bất động sản trước khi đặt cọc.
• Trách nhiệm các bên rõ ràng, giảm tranh chấp về thanh toán, bàn giao và cấp sổ.
• Dữ liệu liên thông giúp thông tin thị trường minh bạch hơn.

Vẫn cần tự bảo vệ mình khi mua

Quy trình chuẩn là công cụ tốt, nhưng người mua vẫn nên chủ động vài việc:

• Với dự án hình thành trong tương lai: kiểm tra văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý và bảo lãnh của ngân hàng.
• Đọc kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt điều khoản thanh toán, tiến độ bàn giao và thời hạn cấp sổ.
• Tính trước chi phí: xem bài thuế phí khi mua bán nhà đất.
• Đối chiếu mặt bằng giá: bảng giá đất Đà Nẵng 2026 và giá căn hộ Đà Nẵng 2026.

Dự thảo đang trong quá trình thẩm định, nên anh chị theo dõi thêm khi Luật được thông qua và nghị định hướng dẫn được ban hành để biết thời điểm áp dụng chính thức.

Một quy trình giao dịch thống nhất, cùng mã định danh cho từng bất động sản, sẽ giúp người mua nhà bớt đi rất nhiều rủi ro vốn khó tự kiểm chứng. FIRHOUSE theo dõi và cập nhật các thay đổi chính sách để anh chị nắm sớm, và rất hân hạnh được đồng hành cùng anh chị trong quá trình kiểm tra pháp lý và lựa chọn sản phẩm phù hợp.