Bản tin BĐS 11/8/2026: Căn hộ Hà Nội 95 triệu/m², TP.HCM hấp thụ 90%, Đà Nẵng dồn dập đấu giá đất

Chào buổi sáng 11/8/2026. Thị trường tuần này có hai chiều rõ rệt: hàng sơ cấp vẫn lập mặt bằng giá mới, còn hàng thứ cấp bắt đầu chùng xuống ở Hà Nội. Tại Đà Nẵng, lịch đấu giá đất dồn vào giữa tháng 8 đang kéo sự chú ý của giới đầu tư miền Trung quay lại phân khúc đất nền.

Hà Nội: nguồn cung kỷ lục, nhưng người mua chậm tay

Số liệu CBRE cho quý II/2026 vẽ ra một bức tranh khá lạ. Nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt 8.590 căn, nhỉnh hơn mức 8.010 căn của quý trước. Cộng cả 6 tháng đầu năm, thị trường có 16.600 căn, cao nhất kể từ năm 2020. Nguồn hàng dồi dào, nhưng sức mua lại đi ngược: chỉ 5.800 căn được bán, tương đương 68% lượng mở bán mới, trong khi giai đoạn 2024-2025 tỷ lệ này thường xuyên trên 90%. (Nguồn: Tin nhanh chứng khoán - Báo Đầu tư.)

Cơ cấu sản phẩm cũng đã dịch chuyển hẳn lên trên. Thị trường không còn ghi nhận căn hộ mới nào dưới 60 triệu đồng/m². Nhóm 80-110 triệu đồng/m² chiếm 30% nguồn cung, nhóm trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới 35%, riêng nhóm này có hơn 3.000 căn đến từ 4 dự án. Giá sơ cấp bình quân vì thế bị đẩy lên 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ, phần lớn do hàng mới tập trung ở khu vực nội đô. (Nguồn: Tin nhanh chứng khoán - Báo Đầu tư.)

Điểm cần theo dõi nhất nằm ở thị trường thứ cấp: giá bình quân về 60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý trước và là lần giảm đầu tiên kể từ cuối năm 2022. CBRE cho rằng áp lực lãi suất đang chi phối hành vi người mua, nhất là với sản phẩm cần đòn bẩy lớn. Cả năm 2026, nguồn cung Hà Nội có thể chạm 39.000 căn, vượt đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019. (Nguồn: Tin nhanh chứng khoán - Báo Đầu tư.)

TP.HCM: hấp thụ 90%, giá lập mặt bằng 76 triệu đồng/m²

Phía Nam có nhịp khác. Quý II/2026, TP.HCM đón 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giá căn hộ sơ cấp bình quân lên khoảng 76 triệu đồng/m², còn tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 90%. Nguồn cung tăng mà vẫn tiêu thụ tốt là tín hiệu hiếm trong hai năm qua. (Nguồn: CafeF.)

Cả năm 2026, dự báo TP.HCM mở bán khoảng 43.000 căn và thị trường hấp thụ khoảng 31.000 căn. Con số nghe rất lớn, nhưng bài toán nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa có lời giải: rổ hàng mới nghiêng về nhóm cao cấp và hạng sang, phần cầu thực ở ngưỡng 2-3 tỷ đồng gần như phải dạt ra vùng ven hoặc chờ nhà ở xã hội. (Nguồn: Báo Xây dựng, Báo Đấu thầu.)

Đà Nẵng: đất nền ấm dần, căn hộ hạ nhiệt, nghỉ dưỡng chưa tỉnh

Ở sân nhà, diễn biến từ đầu năm 2026 khá nhất quán. Quý I/2026, đất nền ấm dần lên, căn hộ hạ nhiệt sau giai đoạn nổi sóng cuối 2025 - đầu 2026, còn bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục trạng thái ngủ đông. Nguồn hàng đất nền pháp lý sạch trong nội đô khan hiếm, nên mỗi đợt đấu giá hoặc mỗi dự án ra hàng đều hút môi giới rất nhanh. (Nguồn: CafeF.)

Bức tranh cả năm được nhiều đơn vị mô tả bằng một chữ: phân hóa. Dự án có chủ đầu tư mạnh, hạ tầng kết nối tốt và pháp lý đầy đủ vẫn bán được; sản phẩm nghỉ dưỡng cũ, vướng sổ, thanh khoản gần như đứng. Về nguồn cung căn hộ, riêng đại dự án của Vinhomes tại Đà Nẵng đã có hơn 2.400 sản phẩm đủ điều kiện mở bán trong năm nay, đủ sức tạo mặt bằng giá tham chiếu mới cho khu vực. (Nguồn: Dân trí, Người Quan Sát.)

Cao điểm đấu giá đất Đà Nẵng: 12/8, 14/8 rồi 27/8

Lịch đấu giá quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng dồn vào giữa và cuối tháng 8/2026. Ba mốc môi giới cần ghim lịch:

• Ngày 12/8/2026: đấu giá quyền sử dụng đất tại phường An Thắng.
• Ngày 14/8/2026: đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Bàn Thạch.
• Ngày 27/8/2026: đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Hội An.

Sau sáp nhập địa giới, mặt bằng giá đất giữa các phường mới trong cùng thành phố còn chênh nhau khá xa, nên kết quả của những phiên này thường được lấy làm mốc so sánh cho cả khu vực lân cận trong vài tháng sau đó. Ai đang ôm hàng đất nền quanh các phường nêu trên nên chờ giá trúng công bố rồi hãy chốt phương án giá. (Nguồn: Báo Đấu thầu.)

Dòng vốn: lãi suất thả nổi cao, doanh nghiệp đi vay đắt

Chi phí vốn là biến số chi phối cả hai đầu cung - cầu lúc này. Đầu doanh nghiệp, để gom tiền cho dự án, nhiều đơn vị bất động sản chấp nhận phát hành trái phiếu với lãi suất 12-13,5%/năm. Mức này cho thấy kênh tín dụng ngân hàng chưa đủ rộng và áp lực đáo hạn vẫn còn. (Nguồn: Dân Việt, 9/8/2026.)

Đầu người mua, phần lãi suất thả nổi sau ưu đãi mới là thứ quyết định. Khi khoản vay bước sang năm thứ hai, thứ ba, dòng tiền trả nợ tăng đáng kể, nên nhiều người chọn chờ thay vì xuống tiền. Đó cũng là lý do Hà Nội mở bán kỷ lục mà tỷ lệ hấp thụ chỉ 68%. Với môi giới, tư vấn về lãi thả nổi và khả năng trả nợ dài hạn giờ quan trọng ngang với tư vấn vị trí căn hộ.

Chính sách: nhà ở xã hội là điểm sáng, thuế chuyển nhượng vào nếp mới

Từ 1/7/2026, chính sách vay mua nhà ở xã hội dành cho người dưới 35 tuổi áp dụng mức lãi suất ưu đãi mới, tiếp tục là kênh tiếp cận nhà ở khả thi nhất với nhóm thu nhập trung bình. Tín dụng cho nhà ở xã hội cũng được xem là mảng sáng nhất trong bức tranh tín dụng bất động sản năm nay, khi các mảng còn lại bị siết chặt hơn về điều kiện giải ngân. (Nguồn: Tuổi Trẻ, CafeLand.)

Song song, cách tính thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản bước vào khung mới kể từ 1/7/2026. Người bán cần chuẩn bị đủ hồ sơ chứng minh giá vốn, chi phí hợp lệ và thời điểm sở hữu, vì đây là các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp. Với nhà đầu tư lướt sóng, chi phí thuế và phí đã trở thành một phần trong bài toán biên lợi nhuận chứ không còn là khoản phụ. (Nguồn: VnExpress.)

Hạ tầng: đường sắt tốc độ cao vẫn là câu chuyện dài hơi

Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam quy mô khoảng 67 tỷ USD tiếp tục là biến số hạ tầng lớn nhất với giá đất dọc trục. Trong năm 2026, ngành xây dựng đặt mục tiêu hoàn tất các hạng mục then chốt về thủ tục và lựa chọn hình thức đầu tư để dự án bước sang giai đoạn triển khai thực địa. (Nguồn: Người Quan Sát, Tuổi Trẻ.)

Với Đà Nẵng, giá trị thực sự chỉ đến khi vị trí nhà ga và các tuyến kết nối được chốt trên bản vẽ triển khai. Trước thời điểm đó, sóng đất theo tin đồn quy hoạch thường tăng nhanh rồi rơi nhanh. Nguyên tắc an toàn vẫn là mua theo hiện trạng khai thác được ngay, xem hạ tầng tương lai như phần thưởng cộng thêm.

Góc môi giới: đọc gì từ những con số tuần này

Ba chi tiết đáng đưa vào kịch bản tư vấn khách trong hai tuần tới:

• Chênh lệch sơ cấp - thứ cấp Hà Nội đã giãn rất rộng: 95 triệu đồng/m² so với 60 triệu đồng/m². Khách mua ở thực có thêm dư địa thương lượng ở hàng chuyển nhượng, nhất là căn bàn giao 2-4 năm.
• TP.HCM hấp thụ 90% cho thấy cầu không yếu, cái thiếu là sản phẩm đúng tầm tiền. Ai có rổ hàng 2-3 tỷ đồng, vùng ven kết nối tốt, sẽ bán nhanh hơn mặt bằng chung.
• Đà Nẵng đang chờ tín hiệu từ ba phiên đấu giá tháng 8. Giá trúng sẽ là mốc tham chiếu cho cả quý IV.

Với hàng nghỉ dưỡng, chưa có dữ liệu nào cho thấy thanh khoản đảo chiều. Ai đang kẹt vốn ở phân khúc này nên tính phương án dòng tiền theo chu kỳ dài, thay vì kỳ vọng thoát hàng trong vài tháng.

Nhận định nhanh

Người mua ở thực đang ở thế chủ động hơn nửa đầu năm, đặc biệt trên thị trường thứ cấp Hà Nội khi giá đã lùi 3% và người bán bắt đầu chấp nhận thương lượng. Điều kiện tiên quyết vẫn là kiểm soát tỷ lệ vay dưới ngưỡng an toàn, vì lãi suất thả nổi sau ưu đãi mới là phần quyết định dòng tiền hàng tháng. Nhà đầu tư nên ưu tiên sản phẩm có thể khai thác cho thuê ngay hoặc pháp lý hoàn chỉnh, thay vì đặt cược vào tin quy hoạch. Tại Đà Nẵng, kết quả ba phiên đấu giá ngày 12/8, 14/8 và 27/8 sẽ cho biết dòng tiền miền Trung đã thực sự quay lại đất nền hay chưa. Trước khi có con số đó, giữ thanh khoản và chọn hàng kỹ vẫn là chiến lược hợp lý nhất.

Nguồn tham khảo: Tin nhanh chứng khoán (Báo Đầu tư) · CafeF · Báo Xây dựng · CafeF - Bất động sản Đà Nẵng quý 1/2026 · Báo Đấu thầu - Đấu giá đất phường An Thắng (12/8/2026) · Báo Đấu thầu - Đấu giá đất phường Hội An (27/8/2026) · Dân Việt · Tuổi Trẻ.

Anh chị cần tư vấn chọn căn hộ Đà Nẵng phù hợp mục tiêu ở hoặc đầu tư, cập nhật quỹ căn và chính sách mới nhất, liên hệ FIRHOUSE — Viet Lee 0918 577 454.