Osaka "khai tử" Airbnb: vì sao và thị trường căn hộ lưu trú Việt Nam sẽ ra sao?
Thông tin Osaka "khai tử" Airbnb lan nhanh những ngày qua và khiến không ít nhà đầu tư căn hộ cho thuê ngắn ngày ở Việt Nam giật mình. Thực tế có phần khác với cách nói đó — nhưng bài học phía sau thì rất đáng để đọc kỹ.
Osaka thực sự đã làm gì?
Từ ngày 29/5/2026, thành phố Osaka ngừng tiếp nhận hồ sơ đăng ký mới đối với cơ chế "đặc khu minpaku" (tokku minpaku) — cơ chế đặc thù cho phép cho thuê lưu trú ngắn ngày quanh năm, không bị giới hạn số ngày. Sau đó, 29 trong 34 địa phương của tỉnh Osaka cũng làm theo. Tỉnh trưởng Osaka, ông Hirofumi Yoshimura, tuyên bố ý định chấm dứt hoàn toàn chương trình này.
Nói cho chính xác: Osaka không cấm Airbnb. Những giấy phép đã cấp vẫn tiếp tục có hiệu lực. Người mới vẫn có thể kinh doanh lưu trú theo hai đường khác: minpaku tiêu chuẩn với trần 180 ngày/năm áp dụng trên toàn Nhật Bản, hoặc xin giấy phép kinh doanh lưu trú dạng khách sạn đơn giản.
Điều Osaka làm là đóng lại cánh cửa dễ nhất để kinh doanh lưu trú ngắn ngày quanh năm. Và vì tính đến tháng 7/2025, riêng Osaka chiếm khoảng 90% tổng số đăng ký đặc khu minpaku toàn Nhật, đóng ở Osaka gần như là đóng cả cơ chế.
Vì sao Osaka làm vậy?
- Khiếu nại của cư dân. Tiếng ồn, rác thải, an toàn an ninh. Riêng thành phố Osaka ghi nhận 399 khiếu nại chính thức trong năm tài khóa 2023; số khiếu nại năm gần nhất trên đà chạm mốc khoảng 600, tăng khoảng 50%.
- Nguồn cung khách sạn đã bắt kịp. Khi phòng khách sạn không còn thiếu, cơ chế đặc thù mất đi lý do tồn tại.
- Trùng thời điểm Expo 2025 khép lại, nhu cầu lưu trú đột biến hạ nhiệt.
Kết luận của chính quyền khá thẳng thắn: cho thuê lưu trú quanh năm trong các khu dân cư đông đúc là mô hình không bền vững.
Việt Nam đang quy định thế nào?
Nền tảng là Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
TP.HCM đã cụ thể hóa: căn hộ chung cư chỉ được cho thuê để ở, không được dùng kinh doanh lưu trú du lịch, cho thuê theo ngày, theo giờ hay qua Airbnb. Chỉ những dự án xây dựng với mục đích hỗn hợp, có chức năng căn hộ du lịch, mới được kinh doanh lưu trú — và phải đăng ký cơ sở lưu trú du lịch theo pháp luật chuyên ngành.
Quy mô bị ảnh hưởng không nhỏ. Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), có khoảng 8.740 căn hộ tại 24 dự án ở thành phố đang cho thuê ngắn ngày qua Airbnb.
Vấn đề vẫn còn tranh luận. Bộ Xây dựng từng nêu quan điểm rằng Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ sở hữu sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà luật không cấm, và không có quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ. Ranh giới nằm ở chỗ: cho thuê để ở khác với kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Điểm mấu chốt: pháp lý đất và chức năng công trình
Đây mới là thứ quyết định anh chị có được khai thác lưu trú ngắn ngày hay không — không phải vị trí hay nội thất:
| Loại sản phẩm | Pháp lý đất | Kinh doanh lưu trú ngắn ngày |
|---|---|---|
| Căn hộ chung cư (nhà ở) | Đất ở, sở hữu lâu dài | Không — chỉ cho thuê để ở |
| Căn hộ du lịch, căn hộ dịch vụ (dự án hỗn hợp) | Đất thương mại dịch vụ, thường 50 năm | Được, phải đăng ký cơ sở lưu trú du lịch |
Nếu kinh doanh lưu trú, cần làm gì?
- Đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp nếu khai thác chuyên nghiệp (nhiều căn, thường xuyên).
- Đăng ký cơ sở lưu trú du lịch theo pháp luật chuyên ngành.
- Kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí môn bài (nếu có).
- Thông báo lưu trú, đăng ký tạm trú cho khách; tuân thủ phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và nội quy tòa nhà.
Thị trường căn hộ lưu trú sẽ ra sao?
- Chuyên nghiệp hóa. Dòng tiền dịch chuyển từ Airbnb tự phát trong chung cư nhà ở sang sản phẩm có chức năng lưu trú hợp pháp: căn hộ du lịch, căn hộ dịch vụ, khách sạn quy mô nhỏ.
- Định giá lại theo pháp lý. Căn hộ có chức năng lưu trú rõ ràng sẽ được trả giá cao hơn; sản phẩm khai thác "vùng xám" bị chiết khấu rủi ro khi bán lại.
- Lợi suất phải tính lại. Nếu buộc chuyển sang cho thuê dài hạn, dòng tiền thấp hơn nhưng ổn định và chi phí vận hành nhẹ hơn nhiều. Anh chị có thể xem bài tỷ suất lợi nhuận cho thuê Airbnb tại Đà Nẵng để so sánh.
- Cư dân là biến số thật. Bài học lớn nhất từ Osaka: chính khiếu nại của cư dân, chứ không phải doanh thu, quyết định số phận mô hình. Ban quản trị và cư dân chung cư ở Việt Nam cũng phản ứng theo cách tương tự.
Với nhà đầu tư tại Đà Nẵng
Đà Nẵng sống nhờ dòng khách du lịch, nên lưu trú ngắn ngày luôn hấp dẫn về dòng tiền. Nhưng trước khi mua để khai thác, anh chị nên hỏi rõ ba điều:
- Dự án là nhà ở hay hỗn hợp có chức năng căn hộ du lịch?
- Mục đích sử dụng đất là đất ở hay đất thương mại dịch vụ, thời hạn sở hữu bao lâu?
- Nội quy tòa nhà và ban quản trị có cho phép khai thác lưu trú không?
Những sản phẩm như Wyndham Soleil Đà Nẵng được thiết kế cho mục đích căn hộ dịch vụ ngay từ đầu, nên câu chuyện pháp lý khai thác lưu trú rõ ràng hơn hẳn so với căn hộ nhà ở thông thường. Anh chị cũng nên đối chiếu mặt bằng giá căn hộ Đà Nẵng 2026 để tính đúng bài toán vốn và lợi suất.
Câu chuyện Osaka cho thấy điều quyết định số phận của mô hình lưu trú ngắn ngày không phải doanh thu, mà là sự chấp nhận của cư dân và tính hợp pháp của sản phẩm. Anh chị đang cân nhắc mua căn hộ để khai thác lưu trú tại Đà Nẵng, FIRHOUSE rất hân hạnh được đồng hành cùng anh chị kiểm tra chức năng dự án, pháp lý đất và bài toán dòng tiền trước khi xuống tiền.
