Thị trường căn hộ và cho thuê căn hộ Đà Nẵng tháng 7/2026: giá bán, giá thuê và tỷ suất theo dự án
Nửa cuối 2026, thị trường căn hộ Đà Nẵng phân hóa rất rõ. Một bên là dòng căn hộ mới bàn giao ven sông Hàn với chuẩn bàn giao 5 sao, giá bán vượt 100 triệu/m². Bên kia là loạt dự án đã vận hành ổn định nhiều năm, giá vốn mềm hơn nhưng dòng tiền cho thuê lại đều và chắc.
Người mua để ở nhìn vào tiện nghi và vị trí. Còn người mua để đầu tư thì câu hỏi luôn là: bỏ tiền vào đây, mỗi năm thu về bao nhiêu phần trăm? Bài này tổng hợp giá bán và giá cho thuê cập nhật tháng 7/2026 của 10 dự án căn hộ tiêu biểu dọc sông Hàn và ven biển Đà Nẵng, kèm tỷ suất cho thuê gộp để anh chị nhìn thẳng khi cân nhắc xuống tiền.
Bảng giá bán – giá thuê – tỷ suất 10 dự án (cập nhật 7/2026)
| Dự án | Khu vực | Bàn giao | Giá bán (tr/m²) | Giá thuê phổ biến | Tỷ suất gộp/năm |
|---|---|---|---|---|---|
| Sun Ponte Residence | Ven sông Hàn | 2026 | 100–125 | 1PN+ 23–30tr | ~5,0–5,5% |
| Sun Cosmo / Panoma | Ven sông Hàn | 2025–26 | 95–140 | Studio 15–21tr · 2PN 38tr | ~5,0–5,5% |
| The Filmore | Hải Châu, ven sông | 2024 | 100–120 | 2PN 25–30tr | ~4,5–5,0% |
| Indochina Riverside | 74 Bạch Đằng | 2015 | 55–70 | 2PN 18–25tr | ~4,5–5,0% |
| Azura | Trần Hưng Đạo | 2013 | 52–65 | 1PN 17tr · 2PN ~30tr | ~6,0–6,5% |
| Hiyori Garden Tower | Võ Văn Kiệt | 2019 | 50–60 | 2PN 19–25tr | ~5,8–6,2% |
| Sam Towers (Risemount) | Như Nguyệt, sông Hàn | 2019 | 48–60 | 1PN 15tr · 2PN 18–20tr | ~5,7–6,2% |
| F.Home | Lý Thường Kiệt | 2017 | 45–55 | 1PN 12–14tr · 2PN 16tr | ~5,0–5,5% |
| The Monarchy | Ven sông Hàn | 2020 | 35–45 | 2PN 17–19tr | ~6,5–7,0% |
| Mường Thanh Sơn Trà | Võ Nguyên Giáp (biển) | 2016 | 33–42 | 2PN 8–15tr (thiên ngắn ngày) | ~5,0–5,5% |
Tỷ suất gộp = (giá thuê tháng × 12) chia giá bán căn. Số liệu tổng hợp từ hàng thực tế và tin đăng thị trường tháng 7/2026, mang tính tham khảo; giao dịch thật có thể xê dịch theo tầng, hướng, view và hiện trạng nội thất.
Giá càng cao, tỷ suất cho thuê càng mỏng
Nhìn cả bảng thấy ngay một quy luật. Dòng căn hộ mới ven sông — Sun Ponte, Sun Cosmo, The Filmore — bán 100–140 triệu/m², cho thuê rất tốt nhưng tỷ suất chỉ quanh 4,5–5,5%/năm vì giá vốn đã neo cao. Ngược lại, những dự án đã bàn giao 6–13 năm như Monarchy, Azura, Hiyori, Sam Towers có giá vốn 35–65 triệu/m², nên cùng một mức thuê lại cho tỷ suất 6–7%/năm.
Monarchy là ví dụ rõ nhất: giá bán chỉ 35–45 triệu/m² nhưng nằm ngay ven sông trung tâm, căn 2 phòng ngủ cho thuê 17–19 triệu, tỷ suất chạm ngưỡng 7% — thuộc nhóm cao nhất khu vực.
Căn nhỏ cho thuê "khỏe" hơn căn lớn
Trong cùng một dự án, căn diện tích nhỏ thường cho tỷ suất tốt hơn. Lấy dòng Sun ven sông làm chuẩn: căn studio khoảng 39m² cho thuê 20 triệu đạt gần 5,9%/năm, trong khi căn 2 phòng ngủ 89m² thuê 38 triệu chỉ còn khoảng 5%. Lý do đơn giản — studio và 1 phòng ngủ dễ lấp đầy, tệp khách thuê rộng, giá thuê trên mỗi mét vuông cao hơn. Nhà đầu tư nhắm dòng tiền nên ưu tiên căn nhỏ.
Cho thuê dài hạn hay khai thác ngắn ngày?
Mường Thanh Sơn Trà là trường hợp đặc biệt. Giá bán mềm (33–42 triệu/m²) nhưng giá thuê dài hạn cũng thấp, nên tỷ suất dài hạn chỉ quanh 5%. Thế mạnh thật của nó nằm ở khai thác theo đêm cho khách du lịch, 550.000 – 1.200.000 đồng/đêm tùy mùa, nhờ sát biển Mỹ Khê. Cùng logic đó, nhiều căn tại F.Home, Sam Towers cũng được chủ nhà chạy song song cả thuê dài hạn lẫn lưu trú ngắn ngày để tối ưu công suất.
Chọn dự án nào theo khẩu vị đầu tư?
Không có dự án tốt nhất, chỉ có dự án hợp mục tiêu:
- Ưu tiên dòng tiền cho thuê đều và tỷ suất cao: nhìn nhóm đã vận hành như Monarchy, Azura, Hiyori, Sam Towers — giá vào mềm, khách thuê sẵn.
- Ưu tiên kỳ vọng tăng giá và sản phẩm mới, dễ cho thuê giá cao: chọn Sun Ponte, Sun Cosmo, The Filmore — chấp nhận tỷ suất mỏng hơn để đổi lấy tiềm năng tăng vốn dài hạn.
- Ưu tiên khai thác du lịch ngắn ngày: hướng về Mường Thanh và các căn ven biển vận hành theo đêm.
Một lưu ý quan trọng: các con số trên là tỷ suất gộp. Sau khi trừ phí quản lý, hao mòn nội thất, tỷ lệ trống phòng và hoa hồng cho thuê, tỷ suất thực nhận thường thấp hơn khoảng 1–1,5 điểm phần trăm. Khi tính bài toán đầu tư, nên lấy con số thực nhận để so với lãi suất gửi tiết kiệm.
Cần bảng hàng chi tiết từng căn, từng tầng, từng view kèm giá thuê dự kiến để tính dòng tiền? Liên hệ Viet Lee (Lê Việt) – FIRHOUSE Đà Nẵng: 0918 577 454 để nhận file cập nhật và tư vấn chọn căn hợp mục tiêu đầu tư.
