Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư, HoREA kiến nghị giữ sở hữu lâu dài
Mấy ngày qua, một đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi của Bộ Xây dựng lại làm nóng câu chuyện muôn thuở của người mua căn hộ: mua chung cư là sở hữu mãi mãi, hay chỉ sở hữu trong một khoảng thời gian? Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã lên tiếng phản biện. Nói ngay để anh chị đỡ hoang mang: đây mới chỉ là dự thảo, luật hiện hành vẫn cho sở hữu lâu dài.
Bộ Xây dựng đề xuất gì?
Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đưa ra hai điểm đáng chú ý:
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế công trình và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền, tính từ khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận, và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ theo quy định.
Nói cách khác, theo hướng đề xuất này, tuổi thọ của tòa nhà đến đâu thì quyền sở hữu căn hộ kéo dài đến đó. Đây chính là mấu chốt khiến dư luận phản ứng.
Hết niên hạn thì căn hộ của tôi ra sao?
Theo dự thảo, khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc xuống cấp, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng rồi quyết định một trong hai hướng: gia hạn thời gian sử dụng nếu công trình còn an toàn, hoặc phá dỡ nếu không đủ điều kiện.
Khi phải phá dỡ để xây lại, chủ sở hữu có quyền tự cải tạo, xây dựng lại chung cư bằng cách đóng góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích căn hộ đang sở hữu. Trường hợp không góp kinh phí thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo quy định. Điểm cần nắm: cái hết hạn là công trình, còn phần đất thì vẫn thuộc về các chủ sở hữu.
HoREA phản biện: tách "tuổi thọ công trình" khỏi "quyền sở hữu"
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cần phân biệt rạch ròi giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu căn hộ. Công trình có tuổi thọ kỹ thuật là chuyện bình thường, nhưng lấy tuổi thọ đó để chấm dứt quyền sở hữu tài sản của người dân lại là chuyện khác.
HoREA kiến nghị bỏ quy định chấm dứt quyền sở hữu khi công trình hết niên hạn, đồng thời duy trì song song hai hình thức sở hữu để người dân tự chọn:
| Hình thức | Gắn với | Ý nghĩa |
|---|---|---|
| Sở hữu không xác định thời hạn (lâu dài) | Đất ở sử dụng ổn định lâu dài | Tài sản tích lũy, truyền đời — như Luật Nhà ở 2023 đang quy định |
| Sở hữu có thời hạn | Đất ở có thời hạn, hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán | Thường giá mềm hơn, phù hợp nhu cầu ở/đầu tư ngắn hạn |
Theo HoREA, dùng mệnh lệnh hành chính để cắt bỏ quyền sở hữu lâu dài của người dân đối với căn hộ là chưa thật phù hợp với tinh thần lấy người dân làm trung tâm, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, và có thể khiến số đông người mua nhà rơi vào tâm lý bất an. Kiến nghị này đã được hiệp hội gửi tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp.
Vì sao người mua nhà quan tâm đến vậy?
Với người Việt, căn nhà không chỉ là chỗ ở mà là tài sản lớn nhất đời người, thường để dành cho con cháu. Một tấm sổ ghi "sở hữu lâu dài" và một tấm sổ ghi thời hạn 50 hay 70 năm mang lại cảm giác rất khác nhau — và cũng cho ra giá trị rất khác nhau.
Thời hạn sở hữu tác động trực tiếp đến ba thứ: giá bán, khả năng vay thế chấp ngân hàng, và thanh khoản khi sang tay. Càng gần cuối thời hạn, căn hộ càng khó bán và khó vay. Đó là lý do đề xuất này chạm đúng nỗi lo của số đông. Thực tế, một đề xuất tương tự từng gây tranh cãi lớn khi soạn Luật Nhà ở 2023, và cuối cùng Quốc hội đã chốt giữ sở hữu lâu dài.
Luật hiện hành vẫn là sở hữu lâu dài
Đây là điều anh chị cần nhớ rõ. Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, quy định căn hộ chung cư gắn với đất ở được sở hữu không xác định thời hạn, tức lâu dài. Sổ hồng cấp cho các căn hộ đất ở hiện nay không hề thay đổi.
Đề xuất gắn thời hạn sử dụng nêu trên mới nằm trong dự thảo, đang trong quá trình lấy ý kiến và còn phải qua nhiều vòng thẩm định. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026. Từ nay đến đó, nội dung hoàn toàn có thể được điều chỉnh, đặc biệt khi các hiệp hội và chuyên gia đang phản biện mạnh.
Phân biệt hai loại căn hộ — điều đúng ngay bây giờ
Tách khỏi câu chuyện dự thảo, có một điều đã đúng ngay tại thời điểm này mà người mua cần nắm: không phải căn hộ nào cũng sở hữu lâu dài. Tùy pháp lý đất của dự án, thị trường đang có hai nhóm sản phẩm khác hẳn nhau:
| Loại sản phẩm | Pháp lý đất | Thời hạn sở hữu |
|---|---|---|
| Căn hộ chung cư để ở | Đất ở | Lâu dài |
| Căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch | Đất thương mại dịch vụ | Có thời hạn, thường 50 năm |
Ở Đà Nẵng, những dự án như Capital Square hay The Legend là căn hộ sở hữu lâu dài gắn đất ở; trong khi Wyndham Soleil là căn hộ dịch vụ, sở hữu có thời hạn ngay từ đầu. Hai nhóm này phục vụ hai mục tiêu khác nhau và có mặt bằng giá khác nhau. Anh chị có thể xem thêm cách phân biệt trong bài thị trường căn hộ lưu trú Việt Nam và đối chiếu mặt bằng giá căn hộ Đà Nẵng 2026.
Người mua nhà ở Đà Nẵng nên làm gì lúc này?
- Đừng hoang mang vì tin tức. Đề xuất chưa thành luật; sổ hồng đất ở hiện nay vẫn là sở hữu lâu dài.
- Trước khi mua, kiểm tra mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận: "đất ở" cho sở hữu lâu dài, "đất thương mại dịch vụ" cho sở hữu có thời hạn.
- Nếu mục tiêu là tích lũy, để ở lâu dài, truyền lại cho con cháu — ưu tiên căn hộ đất ở sở hữu lâu dài.
- Nếu mục tiêu là dòng tiền cho thuê, khai thác lưu trú — căn hộ dịch vụ có thời hạn vẫn hợp lý, miễn hiểu rõ mình mua gì và tính đúng bài toán.
- Theo dõi diễn biến dự thảo đến kỳ họp Quốc hội tháng 10/2026.
Với người mua để ở lâu dài, điều quan trọng nhất lúc này không phải là lo lắng về một dự thảo chưa thành luật, mà là chọn đúng loại sản phẩm và đọc kỹ mục đích sử dụng đất trên sổ. Anh chị đang cân nhắc mua căn hộ tại Đà Nẵng và muốn phân biệt rõ đâu là căn hộ sở hữu lâu dài, đâu là căn hộ có thời hạn, FIRHOUSE rất sẵn lòng cùng anh chị soát lại pháp lý từng dự án trước khi xuống tiền.
